Fiscal

Al momento de tomar la decisión de vender un terreno, es INDISPENSABLE considerar previamente la repercusión fiscal que dicha operación tendrá, es decir: ¿cuánto tendré que pagar de impuestos? 

La regla general de: Ingreso (el precio que recibes), menos deducciones autorizadas (en este caso el costo en que se compró) sería aplicable, con el ingrediente adicional de que dicho costo puede ser actualizado. 

Esa “actualización” consiste precisamente en aplicar el factor que tuvo la inflación en el tiempo, desde el momento en que se adquirió y hasta el día en que se venderá. Adicionalmente, conviene tener presente el costo de las mejoras incorporadas al terreno (si las hubiere) y también su actualización. 

Por ello, el terreno podría venderse hasta esa cantidad actualizada, sin pagar impuesto sobre la renta; o bien, se pagaría solamente por el excedente. 

Te invitamos a que, antes de poner en venta un inmueble, consideres cuál es su costo actualizado y consecuentemente el impacto fiscal que tendría su venta. 

El objetivo principal de cualquier empresa mercantil es generar utilidades y que las mismas puedan ser distribuidas a sus socios o accionistas.  

En la legislación mexicana existe una diferenciación en materia fiscal cuando esas utilidades son repartidas a sus socios o accionistas, dependiendo si éstos son personas físicas o personas morales. 

Si los accionistas son personas morales, y dichas utilidades a repartir ya forman parte de la llamada CUFIN-Cuenta de Utilidad Fiscal Neta (es decir que la Sociedad ya pagó impuestos por esos ingresos), entonces no existe una tasa adicional de pago de impuesto hacia el accionista persona moral. 

Sin embargo, si los accionistas son personas físicas, entonces se debe aplicar una tasa adicional del 10% sobre los dividendos que distribuya la empresa mexicana, y además, deberán retenerlo y enterarlo directamente al fisco, por lo que el accionista persona física recibe su dividendo ya reducido en esa proporción. 

TIP: Por éste, y otros motivos, en muchas ocasiones es conveniente participar como accionista a través de una “holding” o tenedora de acciones. 

​Depende, Dicen que esta es la respuesta favorita de los abogados. 

Si lo que se está vendiendo es únicamente el suelo (terreno), a la operación no se debe agregar IVA. 

Si lo que se está vendiendo es una casa habitación, tampoco se agrega IVA. 

Si lo que se enajena es un terreno con construcción (p.e. Comercial o industrial), se paga IVA a la tasa general del 16%, únicamente sobre las construcciones. 

Para determinar el porcentaje del precio que corresponde a terreno y el porcentaje que corresponde a la construcción, se puede utilizar:
(a) el principio de 80% construcción y 20% terreno, o
(b) la proporción que establezca el avalúo real catastral, o
(c) en casos especiales, alguna otra proporción siempre que tenga justificación, por ejemplo con base en un avalúo.

Al considerar vender un inmueble es común que nuestro principal interés sea precisamente determinar el precio, y para ello buscamos valores de mercado, inmuebles comparables, operaciones recién concretadas similares, tasas de rendimiento y muchas otras cuestiones, pero a veces olvidamos un punto fundamental que incide directamente sobre el precio que recibiremos, la parte fiscal. 

Al vender un inmueble generalmente inciden y debemos contemplar los siguientes impuestos: Impuesto Sobre la Renta para el Vendedor; Impuesto al Valor Agregado (hay excepciones) e Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (dependiendo del Estado), para el Comprador. 

Para determinar exactamente lo que se pagaría de cada uno de ellos, es necesario consultar con expertos, quienes además podemos informarles si existen exenciones, incentivos, estímulos fiscales, diferimientos y en general áreas de oportunidad para aminorar la carga impositiva, dentro del marco legal. 

Nuestra recomendación: no dejes para el último este importante tema, ya que te podría sorprender y te podría hacer que modifiques la operación en relación el precio esperado, la forma de pago y demás términos contemplados. 

El artículo 17 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta establece los momentos en que deben acumularse los ingresos base de dicho impuesto.  

No obstante, conviene tener presentes algunos casos de excepción expresamente previstos en la misma Ley, en su Reglamento y/o en resoluciones misceláneas que permiten diferir tales momentos de acumulación ya sea para cierto tipo de contribuyentes (personas físicas con actividades empresariales o sociedades civiles, por ejemplo) o para cierto tipo de operaciones específicamente reguladas (prestación de servicios independientes o enajenación de bienes mediante arrendamiento financiero, por ejemplo).  

En Iglesias Abogados podemos analizar si estas excepciones aplican o pudieran aplicar en tu caso concreto

El artículo 25 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta establece para las personas morales qué conceptos pueden deducirse de la base de dicho impuesto, el 27 prevé los requisitos que tales deducciones deben cumplir para serlo (generalmente se requieren estar documentados con CFDIs y/o estar pagados dentro del ejercicio fiscal) y el 28 define qué conceptos de plano no son deducibles.  

Recomendamos que antes de presentar la declaración anual del ejercicio analices si en tu caso particular existen conceptos que, aunque no estén documentados o pagados, sean susceptibles de deducirse. Cuenta con Iglesias Abogados para ello. 

Tanto la Ley del Impuesto Sobre la Renta (LISR), como la Ley del Impuesto al Valor Agregado (LIVA), establecen que no se pagan esos impuestos por la venta de casa habitación. 

La LISR establece límites y requisitos, y a tales efectos se establece que siempre que el precio que se obtenga por el vendedor no exceda de 700,000 UDIS (aprox. $5,340,000.00 M.N.) y que la operación se haga ante Notario Público. Si el precio excede de esa cantidad, solo se paga por el excedente. También se pone como requisito que no se hubiere vendido otra casa utilizando ese beneficio, en los últimos tres años. 

Para comprobar que el inmueble es la casa habitación de un contribuyente, el Reglamento de la LISR se pueden utilizar: (i) la credencial para votar expedida por el INE, (ii) los recibos de energía eléctrica o telefonía fija, o (iii) los estados de cuenta bancarios. 

Cabe mencionar que se considera que el límite anterior se debe aplicar por contribuyente/dueño/vendedor de la casa habitación, por lo que en caso de que sean dos o más personas (por ejemplo, cónyuges, o padres e hijos), esa cantidad se puede multiplicar por el total de vendedores. 

En los negocios, se gana y se pierde…  

Afortunadamente, la legislación fiscal permite, en ciertos casos, aprovechar las pérdidas que hayamos sufrido hoy, para las ganancias que tengamos mañana. 

Evidentemente hay límites que se tienen que considerar, incluyendo el que deben estar muy bien documentadas y registradas contable y fiscalmente. 

Además existe un límite de tiempo, teniendo hasta 10 años para aprovecharlas. 

No, la legislación fiscal para personas físicas varía dependiendo de la actividad en que se desempeña. 

Es decir, que existen diferentes reglas fiscales para arrendadores, para prestadores de servicios, para empleados, enajenantes de bienes, accionistas, inversionistas, etc. 

Dependiendo de cada actividad, la Ley del Impuesto Sobre la Renta permite ciertas deducciones. 

Es importante confirmar en qué actividad nos encontramos para poder presentar y pagar nuestros impuestos. 

TIP ADICIONAL: Para cada actividad hay áreas de oportunidad e incentivos fiscales que se pueden aprovechar.