Inmobiliario

Contratos de Obra.

Al encargar la realización de una obra/construcción a un profesional, es importante precisar qué tipo de contrato le estamos encargando, y en ese sentido básicamente existen dos tipos de contratos de obra: (a) a precio alzado o (b) a precios unitarios.
El contrato de obra a precio alzado es aquel en el que las partes fijan un monto determinado por la realización de la totalidad de las obras encargadas. Por ello, el constructor no puede posteriormente variar el precio en función de aumentos en precios de los materiales, mano de obra o por cualquier otro motivo. Su obligación es cumplir con lo comprometido, precisamente al precio establecido.
En el contrato de obras a precios unitarios, la contraprestación que ha de recibir el constructor es precisamente en base al desglose y precio de cada uno de los elementos, materiales y mano de obra de la construcción por lo que cualquier incremento de éstos se verá reflejado en incrementos en el precio total de la obra.
Es interesante que el Código Civil establece que si no se hubiere pactado un precio fijo y posteriormente las partes no lo pueden acordar, el precio será determinado por aranceles o por peritos.
Un contrato de obra es un documento que debe ser cuidadosamente redactado, ya que en muchas ocasiones, durante la construcción de la obra, existen diferencias entre las partes, sobre todo en relación con los alcances de la obra, las calidades, las fechas de entrega y los precios e incrementos.

¿Qué sucede con el contrato de arrendamiento si fallece alguna de las partes?

Conforme a lo que establece el Código Civil, salvo que se hubiere incluido expresamente como una causal de terminación del contrato de arrendamiento, el contrato de arrendamiento continuará en sus términos con los sucesores/herederos de la parte fallecida.
No obstante lo anterior, existen dificultades prácticas que resultan de dicha continuación con el arrendamiento.
Cuando fallece el arrendador, hay que tener en cuenta las problemáticas de hecho y de derecho que existirán en relación, entre otros puntos con:

¿Quién(es) recibirá(n) la(s) renta(s)? (¿¡A quién le pago!?)
¿Quién(es) emitirá(n) el(los) CFDI(s)? (¿¡Quién me dará mi recibo!?)

Cuando fallece el arrendatario, hay que considerar, entre otros puntos, lo siguiente:

¿Quién(es) será(n) responsable(s) del pago de la renta? (Ahora, ¿!quién me va a pagar!?)
¿Quién(es) tendrá(n) la posesión del inmueble? (¿¡Quién va a utilizar el inmueble!?)
¿A quién(es) se emitirá(n) el(los) CFDI(s)?
Si hay un incumplimiento, ¿¡a quién demando!?

La realidad es que durante el tiempo en que fallece alguna de las partes, y que efectivamente se tenga una sentencia que adjudique los bienes y derechos de la parte que falleció, hay un periodo de mucha incertidumbre, y vemos que en la práctica existen formas no necesariamente correctas de resolver dichas situaciones.
Te invitamos a reflexionar sobre qué sucedería en casos de fallecimiento de alguna de las partes en los contratos de arrendamiento que tanto como arrendador, como de arrendatario, tienes celebrados.

Soy arrendatario de un inmueble; ¿Puedo subarrendarlo?

El subarrendamiento es un contrato mediante el cual un arrendatario (subarrendador) concede a su vez el uso y goce de un bien, generalmente un inmueble, a un tercero (subarrendatario).
Para que un el arrendatario-subarrendador pueda celebrar el contrato de subarrendamiento, debe estar expresamente autorizado por el arrendador-propietario original.
Esa autorización puede darse: (i) ya sea de forma general, es decir que establezca sencillamente algo similar a “… el arrendatario puede otorgar el inmueble en subarrendamiento a terceros…”, o bien (ii) de forma especial, para lo cual se requerirá una autorización expresa para que el arrendatario pueda celebrar un contrato de subarrendamiento con X (determinada persona).
En caso de que un arrendatario subarriende un bien, sin autorización para ello, el arrendador puede exigir la terminación anticipada del contrato de arrendamiento, y además, el arrendatario-subarrendador será responsable solidario de los daños y perjuicios causados por el subarrendatario.

Usufructo y Nuda Propiedad

Usufructo.- Derecho de disfrutar de los bienes ajenos.
Por disfrutar debe entenderse el que se pueden cobrar los “frutos”, es decir lo que producen esos bienes, incluyendo las rentas.
En la práctica es común ver usufructos de inmuebles (para cobrar las rentas de contratos de arrendamiento), usufructos de acciones (para ejercer derechos sociales y cobrar dividendos), o de otros bienes.
También es común que los padres donen bienes a sus hijos, reservándose el usufructo vitalicio, con lo que se permite a los padres seguir cobrando rentas o dividendos de los bienes donados.
La nuda propiedad en consecuencia es el derecho de propiedad que conserva el propietario de un bien sobre el que se otorgó el usufructo; es decir, que aunque se es dueño de la cosa, no se puede utilizar.

Derecho del Tanto

Es un derecho que se otorga por Ley o por acuerdo de las partes, entre copropietarios, socios, arrendatarios, etc., para otorgarse una preferencia en caso de que se desee vender a terceros.
Ejemplo 1: Si Copropietario "A”, quiere vender a un tercero sus derechos, de un inmueble, el Copropietario "B" puede tener ese derecho del tanto y optar por comprar los derechos al mismo precio que se había ofrecido a un tercero.
Ejemplo 2: Si el Arrendador de un inmueble quiere venderlo a un tercero, el Arrendatario puede tener ese derecho del tanto para comprarlo al mismo precio que se había ofrecido al tercero.
Es importante contemplar que esos derechos puede tenerse por Ley, es decir, aunque no estén escritos en algún contrato; y también puede modificarse e inclusive renunciarse, según acuerdo de las partes.

Alianzas para Desarrollo Inmobiliario

En la actualidad es común que veamos que los proyectos inmobiliarios se realicen mediante alianzas entre: (i) Desarrolladores Inmobiliarios profesionales, (ii) el propietario aportante de la tierra e (iii) inversionistas.
Evidentemente cada una de esas partes debe cuidar por sus respectivos intereses, pues aún y cuando pareciera que deben estar alineados, para muchos temas específicos no lo están (riesgos, incumplimientos, etc.)
Algunas formas comunes para documentar este tipo de alianzas son:
- Contratos Privados (Alianza, Explotación Conjunta, de Inversión, de Desarrollo, etc.)
- Sociedades Anónimas;
- Fideicomisos;
- Emisión Privada de Obligaciones, incluso convertibles;
- Etc.
En Iglesias Abogados podemos apoyarlos para diseñar la mejor forma para documentar los acuerdos sobre un Desarrollo Inmobiliario.

¿Qué debo considerar al comprar una casa?

Para muchos de nosotros, la adquisición de una casa representa la inversión más grande que tenemos, y precisamente por ello debemos darle la correspondiente importancia al momento de hacer la compra.
Dentro de los temas jurídicos que debemos considerar al hacer la compra, nosotros resaltamos lo siguiente:
- ¿Se encuentra libre de gravamen (hipotecas, embargos, etc.)?
- ¿Se encuentra libre arrendatarios, comodatarios o peor aún posesionarios?
- ¿Se encuentra jurídicamente a nombre del (de los) vendedor(es)? Sobre todo en cuando existen temas de herencias.
- ¿Cuáles son sus antecedentes de propiedad? En este punto específicamente debemos revisar si proviene de algún litigio, alguna adjudicación judicial, remates, etc.
Dentro de los temas fiscales que debemos considerar al hacer la compra, resaltamos lo siguiente:
- ¿Se encuentra al día en cuanto a sus pagos de impuesto predial?
- ¿Se encuentra al día en cuanto sus pagos de servicios públicos (energía eléctrica, agua y drenaje, gas, etc.)?
- Considerando el monto de la operación, ¿cuánto tendría que pagar de Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles?, ¿y de gastos notariales y registrales?
Adicionalmente, cuando se pretende utilizar un financiamiento bancario, existen muchos temas a considerar, incluyendo:
- ¿Cuánto tengo de enganche y cuánto necesito de crédito?
- ¿La propiedad es suficiente para garantizar el crédito que requiero?
- ¿Cuáles son las tasas de interés? ¡Sobre todo considerar las corridas financieras, ya que los intereses no necesariamente son solo en base a saldos insolutos!
- ¿Cuáles son los gastos adicionales? Por ejemplo, apertura de cuenta, avalúo sobre la propiedad, etc.
¡Es muy importante considerar estos y otros puntos especiales a tu caso concreto antes de hacer lo que quizá será la inversión mas grande de tu vida hasta ese momento!

Recomendaciones para tu copropiedad

A veces por decisión propia (adquirimos bienes entre varias personas), y a veces por azares del destino (herederos que heredan “en partes iguales”), terminamos siendo copropietarios de determinados bienes, comúnmente inmuebles y acciones de sociedades mercantiles.
Sin embargo, la mayoría de los copropietarios no conocen las reglas bajo las cuales deben operar entre ellos, y quizá lo peor del caso, es que las reglas que establece “por default” el Código Civil, no son necesariamente lógicas.
No obstante lo anterior, la Ley permite a los copropietarios poner sus propias reglas! Y para ello, hay diversas formas jurídicas de cómo lograrlo.
Algunas recomendaciones de lo que se debe contemplar esas son:

Reglas en caso de que algún copropietario quiera vender (¿preferencia del resto? ¿a qué precio?), o gravar su parte.
Reglas para el uso y destino.
Reglas para la votación (¿mayoría simple? ¿mayoría calificada para ciertos asuntos?)
Reglas en relación con los gastos; y ¡consecuencias si alguien no pone su parte!
Reglas por si alguna mayoría quiere vender a un tercero, pero la minoría no quiere.
Y todas las que se nos puedan ocurrir…

Te invitamos a revisar qué reglas operan en tus copropiedades

¿Cómo aprovecho el Nearshoring (en inmuebles)?

Nearshoring es la palabra del momento!
En el contexto actual se refiere a trasladar las fábricas que actualmente se encuentran en China, hacia México, para aprovechar la cercanía para exportar productos a los Estados Unidos de América.
En Monterrey hemos visto un incremento muy importante en el mercado de compra, venta y desarrollo de inmuebles para fines industriales y de logística.
Para aprovechar esta ola en el mercado inmobiliario específicamente, muchos inversionistas están participando en fondos privados para desarrollar bodegas industriales que están siendo rentadas a empresas de logística y manufactura.
En nuestra práctica, recientemente hemos estado ayudando a:
- Propietarios de inmuebles que están: (i) aportando sus terrenos para ser desarrollados por terceros, buscando sustituir tierra por bodegas que generen rentas, o (ii) simplemente vendiéndolos;
- Desarrolladores que están buscando adquirir inmuebles para: (i) desarrollarlos, rentarlos, estabilizarlos y venderlos o (ii) desarrollarlos, rentarlos y mantenerlos como activos patrimoniales;
- Inversionistas de capital, que buscan participar en estos proyectos.
¡Contáctanos! Estamos seguros que podemos apoyarte en cualquiera de las formas en las que quieras participar en este importante tema del momento.

¿Qué beneficio tiene una hipoteca?

En materia inmobiliaria, una hipoteca es un gravamen que se establece sobre una propiedad para garantizar el pago de una deuda.
Básicamente, si un banco (u otro acreedor), te presta dinero, te pide que garantices que le vas a pagar, y para ello finca una hipoteca sobre un inmueble, para asegurarse que si no le pagas, el inmueble sea: (i) rematado (vendido), (ii) con el producto de la venta se le pague al banco (con intereses y demás gastos), y (iii) el remanente, si lo hubiere, te sea devuelto.
Cuando nosotros otorgamos créditos a terceros, es muy importante proteger nuestro capital y exigir que nos den una garantía. Si la cuantía es suficiente, vale la pena analizar que nos otorguen en garantía algún bien inmueble que tengan.
ÁREA DE OPORTUNIDAD: una hipoteca se puede establecer para obligaciones que no necesariamente sean de préstamo, sino de cualquier otro tipo de obligaciones.

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